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一个残酷的事实：西安二手房房价还在下跌！且成交量出现“三连降”！

从年初开始，“抄底西安”的声音不断，虽然从政策端、金融端、市场端等多维度来看，现在都是个不错的买房时机，但是还是要看准板块！选对板块，不仅能让资产保值而且还能享受到市场的红利。

近期，房博士通过对比西安二手房市场近一年的房价数据发现，这些板块成交价不跌反涨，最高涨幅3000元/㎡，但也有区域一年跌幅3300元/㎡……

根据国家统计局发布的70城房价数据显示，近一年以内（2021年11月-2022年10月），西安二手房仅出现过3次微涨，即今年的3月、6月、7月分别出现了0.1%、0.1%、0.3%的涨幅，今年1月份持平，其余8个月全部下跌。

数据来源：国家统计局

房博士也统计了近一年以来西安各板块二手房价格涨跌情况，具体如下：

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数据来源：诸葛找房、贝壳官网

具体到各区域，近一年以来，未央区、高新区、曲江新区、灞桥区、浐灞生态区、临潼、蓝田及周至二手房价有上涨，雁塔、长安、莲湖、新城、经开等区域则有不同程度的下跌，下跌最明显的是西咸新区，平均跌幅达3300元/㎡！

高新、曲江、浐灞这三大板块比较“抗跌”，曲江上涨明显，二手房一年上涨3000元/㎡，我们具体来看下这三大抗跌板块：

曲江二手房在去年11月到今年2月经历了3个月的房价下跌期，今年3月份开始迎来上涨，6-7月上涨明显。

高新的二手房价近一年以来也并非一路上涨，在去年11月到今年5月份，基本上呈现出月度均价环比微涨（降）趋势，今年6月份开始才呈现出明显的上涨趋势。

浐灞的二手房价格走势与曲江、高新也呈现出高度的相似性，去年11月到今年5月，房价走势基本比较平稳，月度价格环比微涨（降），今年6月份开始呈现出较大的上涨趋势。

三大抗跌板块的二手房基本是在今年6月份开始上涨幅度比较大，8月份开始较平稳。一方面，今年5月28日楼市新政，西安二手房“限售年限由5改2”，7月份二手房指导价实质性取消，但在短暂回温后，又不温不火甚至下跌趋势，且三区房价走势与市场整体走势一致。

随着二手房市场“带押过户”政策执行，详情点击>>>重磅利好！“带押过户”在西安正式落地执行！新政能否对二手房市场带来再次刺激，我们也将持续关注。

那么，目前西安二手房市场现状如何？挂牌、成交、房源情况……我们往下看！

随着一批中高端改善项目的陆续入市，西安主城已经出现“价格断层”，曲江、高新三期、航天城、浐灞新房价格都在2万 ，有些甚至于已经达到3万 ，且大面积已经成了“标配”，100平以下房源如凤毛麟角。

100㎡以下房源占绝对主导的二手房市场成了不少买房人的选择，我们从挂成交情况、面积排行、房龄三方面先来看下西安二手房市场的现状：

01

官方数据发布：成交量“3连降”！

11月2日，西安市住建局发布了“2022年10月份二手房网签情况”，这是自今年9月份以来，官方第三次发布二手房成交数据，对比8、9月份，10月西安二手房的成交量呈“断崖式”下跌。

数据来源：西安市住建局

需要注意的是，虽说8-10月，西安二手房住宅网签面积环比三连降，但同比增幅却保持着15.36%、38.83%及27.74的比例，这与价格下跌、降价房源增关系不小。

02

90-140m²房源占比大

数据显示，西安二手房挂牌房源中，90-140m²房源占比较大，比例达到43%，房源涉及的面积段包括刚改，改善。

相较于新房市场，二手房市场的房源选择面更家宽泛一些，根据美城机构发布的数据，我们可以看出，2022年9月，西安住宅成交面积段中，140m²以上房源占比53%，远高于二手房市场同面积段占比。

图源：美城机构

03

50-10年房龄占35.83%！

根据美城股份统计的二手房数据显示，截止10月底西安全市二手房存量已超13万套，预计去化周期57个月（约4.8年），整体来看，二手房市场的成交量仍在下滑。

统计数据来源：美城股份

贝壳官网房龄明确的房源有77713套，其中5年以内房龄房源占比11.69%，5-10年房龄房源占比35.83%，也就是说10年以上房龄房源占比已经超50%，房龄较长的小区产品陈旧，物业服务一般，居住舒适度不足，更关键的是，贷款及后期出售都是个很现实问题。

统计数据来源：贝壳找房

不得不说，买二手房是一门学问，时机很关键，选对小区更关键！

板块选择上，房博士建议可优先选择高新、曲江、浐灞、经开、航天等区域。

高新：产业发展速度快，就业机会多，收入水平高；优质的教育教学条件；小区规划设计比较现代、环境比较新。

曲江：整体规划低密，区域内住宅以洋房、别墅、大平层为主；城市界面优秀，属于5A级风景区，区位优势明显，公办教育资源尚可。

浐灞：近几年浐灞生态区一直是西安楼市供地大户和新推房源大户，随着新楼盘面市，浐灞生态区不再是传统认为的刚需板块了，越来越多的改善项目登场。同时，凭借无可复制的自然资源，受到各路开发商的青睐。

航天：作为承接曲江新房需求外溢的航天新城，片区人口密度已经在逐步增加，再之航天基地自身所拥有的产业基础、不断完善的配套，越来越多的开始选择在航天基地板块置业，片区内的二手房价也是逐步攀高。

城南：城南为西安发展最早区域，由于片区规划较早，诸多房企拿地时间早、大多数小区房龄偏长，但是临近高新和曲江，也备受购房人群关注。

经开：作为西安发展最早的开发区之一，经开目前发展已经成熟，市政、公园、交通配套非常完备，唯一不足的就是教育资源分布不均衡。

房博士为购房者整理出各区域性价比较高的二手房小区，仅供买房人参考：

板块选定后，可以选择一些房龄相对小一些，教育资源优质的小区。

比如高新金泰新理城，算是区域当中二手房比较新的小区，内部环境可以，楼间距较大。小面积户型85平的报价基本也到200w了，不过小区小面积还比较多，算是小区还不错，总价相对较低的小区了。

中铁缤纷南郡小区比较大，学区也不错，高新五小 高新三中，小区二室户型比较多，小区两室户型中南北通透那个比较好买这个小区基本为孩子上学。

保利天悦，是高新近期卖的又贵又火的小区，小区品质不错、房龄新、学区好（高新第四学校）今年学区划分公布之后，小区成交一直都比较火热，目前小区最低房价都已经在300 万，总之建议购房者理性思考。

曲江金辉世界城小区，交通比较方便，对应学校为曲江三小和曲江二中，未来可能划入曲江第二学校，有传言说该校将由西工大托管。

城北首创国际城26栋楼由8栋高层跟18栋洋房组成，容积率比较低楼间距也比较大，楼间距大 容积率，楼龄比较新，物业维护比较好，小区整体也比较整洁，经开第二学校学区。

结语：随着西安楼市政策的宽松，购房者买房阻力变小，伴随而来的，是市场信心的逐步回归，这些客观条件决定了西安二手房市场大体走向，或将是一个上升趋势，二手房也将是买房人不错的选择。

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