最近的氛围和基调有些压抑和紧张，外部环境局势不稳，甚至可以说得上是暗流涌动，凶险异常，中国国内经济依然还在疫情的泥潭中挣扎，市场预期没有可见确定性，稍有风吹草动，企业和资金，还有资本都犹如惊弓之鸟一般忐忑。

艰难和迷茫，是最真实的现实体感，这并不是什么不能说的话，实事求是，2022年开年以来，局势混沌，充满迷雾，众生皆苦。

外部的风险，冲击，威胁，最近已经连续写了几篇相关的分析内容，有兴趣的朋友可以查找翻阅一下，第一，是能顺利发布，说明符合舆情管理和国家允许，第二，结合热点，基于现实，对于美联储加息，日元贬值，欧洲通胀等等的当下事件有比较深入和全面的解读。

这篇文章，将关注和目光收回到中国国内经济环境，回归我的本行，和各位读者朋友一起，有深度，有态度，有依有据的聊一聊2022年中国房地产的现实情况。

当然，作为“互联网冲突话题”，甚至是一聊就可能导致绝交的房地产话题，看待这样的内容，需要有一个理性客观的态度，当然，如果有一些经济学基础那就更好。

没有什么铺垫和前言，直入主题，硬核内容，错过不再。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
• 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
• 头条独家文章，抄袭搬运必究！

（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）

选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。

图片来源：头条图库

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数据说话：2022年财报季，中国房企的真实温度如何？

刚刚过去的2022年4月份，是中国房企上市公司披露2021年年度财报的最后一个月，交卷铃声已响，无论是否情愿，还是有难言之鹰，留给房企的“答题”时间已经没有了。

截至2022年3月21日，217家上市房企中已有19家发布2021年度财报，198家尚未发布；新增的ESG评级中，25.87%房企为BB评级；“三道红线”指标中，约22家为绿档企业，7家为黄档企业。

多家未提交财报的房企被停牌，总的来说，一个字：“难”。

2022年的财报季，相较往年可谓“意外百出”——

• 拖延到月底公布年报的企业增加；
• 无法按时发布年报的企业增加；
• 更换年度核数师的企业增加；
• 交不出年报的企业增加；
• 一些房企甚至已有“退市”风险…

房企2021年报季的特殊现象，直观地反映着房地产行业的“逆势求生”。

难，是困难，是艰难。现象看本质，几个维度一目了然：

1、2022年，不少房企推迟了2021年度财报的发布时间；

2、交不出年报的房企增加；

3、少见！10家房企更换年度核数师（直接一点，帐做不平，审计不愿意承担账务真实性风险，就这么简单）对应的是未审核年报数量增加；

4、就连国企，央企，国资背景的房企，交出来的成绩单，也不尽如意：

相比去年不少房企腰斩的业绩，作为财报中提及的综合实力央企第一，保利发展的成绩单要好看不少。

年报显示，2021年，保利发展实现签约金额5349.29亿元，同比增长6.38%；营收2850.24亿元，同比增长17.19%。

但保利发展也同样难逃增收不增利的尴尬。

同期，其净利润为371.89亿元，同比下降 7.14%；归母净利润273.88 亿元，同比减少5.39%。

上市15年来，其净利润首次出现负增长。

再结合非官方的市场数据（观点研究院）进行一个对比：2022年1-4月房地产企业销售表现

1-4月前100房企实现权益总销售金额14814亿元，同比减少52.8%，降幅扩大4.3个百分点。

前100名房企累计权益销售同比降52.8%

多地持续释放楼市宽松政策，但由于市场预期与疫情等因素，楼市销售修复进度有所延缓。

数据来源：观点指数整理

从整体销售情况来看，1-4月前100房企销售区间分布往尾部靠拢。52家房企权益销售金额位于100亿元以下，较去年同期增加33家。另外，仅有1家房企权益销售金额突破1000亿元，较去年同期减少5家。

数据来源：观点指数整理

当然，具有国家公信力的官方数据，也同样给出了同样的趋势：

国家统计局数据显示，2022年1-3月，全国商品房销售金额为29655亿元，累计同比减少22.7%；

全国商品房销售面积为31046万平方米，累计同比减少13.8%；商品房销售均价为9552元/平方米，同比下降10.3%。

数据来源：国家统计局

成交低迷，房价下行，现实如何，一目了然。

楼市修复进度延缓，情绪和预期受损，是最真实的2022年中国房地产经济和楼市的情况。

图片来源：头条图库

2

多个城市，宽松举措已经直逼2015~2017年超级牛市，效果如何？

2022年4月29日，可以看做是一个政策表态的重要节点，但实际上，2022年的楼市风向，早就开始转向，在4.29会议前，已经有不少城市抢跑式进行楼市宽松了。

然后，假日期间，越来越多的城市都在进行楼市宽松，理由也很“扣题”。

据不完全统计，进入2022年已有超80城先后从限购、限贷、限售和购房补贴等方面出台楼市松绑和促进政策，其中包括江苏的南京、苏州等强二线城市，限购、限售等措施继续放松。

2022年，所有人都能看到救市之火继续燃烧。来张统计表，一目了然：

2022年4月超85城松绑楼市一览图

这场浩浩荡荡的楼市松绑，还在进行中。

结果，现实的情况，却不尽如意，当然五一假期的统计还没有出来，不过从一个房地产行业从业者的角度来看，从多家一线房企的真实后台销售数据来看，不容乐观：

图片来源：网络

客观来说，事实上很多地方的宽松举措已经直逼2015~2017年超级牛市，可是依旧拉升幅度不行，已经非常说明问题了。

试想一个问题，如果这一轮三四五线广大城市突然发现连房子都拉不起来了，后面怎么办？

这不是玩笑，这已经是中国经济2022年必须正视的大问题！

看问题要看到本质，中国国内经济环境中的核心资产，具有普适性的信用放大渠道，承载居民财富最主要的载体，就是房地产。

很明显，各地政府想要通过放松原本的调控手段，恢复行情，拉动财政，这不是什么不能说的逻辑。

土地市场的情况就是地方财政的晴雨表。房地产行情拉不起来，土地就没有什么市场。

结果呢？该用的手段都已经用了，但是并没有达到实现预期，全面反弹的效果。

这个事情，透露出来的信号，或许比很多人以为的，更为复杂。

这就相当于美国的股市行情拉不动，资本主义灯塔灯光黯淡，本质上是一回事。

美国自己家的核心资产，政府和美联储全力出手，都无法拉动行情，那么只能说明一个问题，那就是美国的经济环境出现了重大的问题。

美国的问题不多展开谈，美股崩掉，美国萧条，其实和中国国内的老百姓关系不大，但是中国的问题就很关键，事实上，造成当前中国房地产出现“难拉动”情况的关键原因说到底，就两个：

一个是2020年下半年以来国家对经济结构的调整，有一个说法我很欣赏和喜欢，叫做抽耳光，反垄断和防止资本无序扩张，伟大的经济改革，有外贸红利支撑下，进行的很顺利。

当然，抽耳光就会有寒蝉效应，凡是此前可以产生高收入的体制外行业，差不多都被抽过耳光了，几乎无一例外。这是正确的事情，没有必要争论，但是这种结构调整，必然会造成体制外经济个体的收入和购买力出现下降。

房地产市场低迷，还真的不是什么行业去杠杆决定的，而是购买力也被压抑；

另一个，就是绕不开的疫情，抗疫也是打仗，打仗就是烧钱，大量的社会财富和资源被疫情的反复消耗，最意外的，是疫情延续进入第三个年头的这一轮凶猛反扑。

两相叠加，雪上加霜，老师傅遇到新问题，老办法遇到新困难，不灵了。

总的来说，2022年中国的房地产现实情况，是一个经济系统性问题，是复杂的国内经济结构中的一个环节，受到多个维度共同作用下的必然结果。

图片来源：头条图库

3

趋势预判：中国房地产接下来几个可能的走向

很明显，货币宽松和调控的调整很重要，但是，并不是全部！

中国房地产经济的问题在楼市之外，不是房价变化和盯着调控可以解决的。

谈得宏观一点，上升到经济逻辑分析，很多人就会不由自主地对号入座，往自己的身上套，现实的求而不得或者无能为力，就会产生戾气，带有偏激情绪。

其实没有必要，年轻人在乎房价高低得越来越少，反而更多地集中在上一个经济周期的落伍者群体身上，错过就错过了，就算房价下行，证明了这样群体的看空预期，在真金白银的角度来看，有什么意义吗？

活好当下，看清未来，才有价值。

坦率地说，现在要说中国楼市这个话题，已经不能宽泛地讨论了。

凡是大而化之地谈论中国楼市，已经是严重忽视了极为撕裂、分化、分层的中国楼市现实，属于典型的耍流氓了。

所以，几个维度的因素要看准：

1、谁说了算？很明显，国家意志和顶层设计的态度，是决定因素，指导价和房产税，是不是？

2、不可忽视的风险：中美博弈，美元加息周期，疫情冲击……

3、如何解决？关键还是结合中国经济未来发展的思路和主旋律。共同富裕，住有所居，房住不炒。

看问题要抓关键，分析问题要看全面。

对于中国房地产接下来的走向，有以下几点研判观点：

1、上海本轮疫情结束以后，上海的房地产市场动向，非常关键，2022年上海疫情，上海的经济受到的冲击和损失很大，特别是对于工业，产业链，还有外资吸引等等维度的影响，可能还没有真正的到来，这里面涉及到一个恢复管理和启动成本的问题。

房地产不仅仅是信用放大渠道，更是地方财政撬动居民收入的关键杠杆，后续疫情结束后，上海的楼市举措将成为全国性的方向标，而上海的楼市行情和价格表现，就将奠定本轮全国拉动楼市行情的关键。

转移支付，都是从富裕地区往穷困地区转移，上海这个规模和体量，自己拉不起来，全国谁还有能力拉得动？

特别是首都北京也同样遭遇疫情冲击。

2、一个重要的趋势信号：

两办：加快发展大城市周边县城 引导人口流失县城转型发展

5月7日中共中央办公0、国务院办公0近日印发《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》（下称《意见》）。

《意见》提出，加快发展大城市周边县城。支持位于城市群和都市圈范围内的县城融入邻近大城市建设发展，主动承接人口、产业、功能特别是一般性制造业、区域性物流基地、专业市场、过度集中的公共服务资源疏解转移，强化快速交通连接，发展成为与邻近大城市通勤便捷、功能互补、产业配套的卫星县城。

这对于中国房地产经济领域来说，是一个绝对重要和关键的信号。

直接一点，就是摊大饼，将一线和大城市周边的县城提高生活质量，居住品质，配套标准，从产业承接入手（这是关键），继续撬动房地产经济。

3、整体来看，2022年中国房地产整体下行趋势已经明显，周期性拐点已经清晰。

这就意味着绝大多数的城市房产将延续价格回归价值，资产和金融属性被剥离，商品房回归商品属性，而不再具有资产特征和定位。

这就和茅台一样的，股票是股票，白酒是白酒，酒喝不炒，要实现很简单，囤酒亏钱，看谁还囤？没人囤酒炒作了，股价还能一飞冲天吗？

消费就是消费，白酒也好商品房也好，回归消费属性，是经济下行和调整，全面结构转型阶段，必然的结果。

4、国家意志和顶层设计的苦衷，要看懂。

中国的抗疫消耗，打仗成本，是国家出的，或许很多人不懂得感恩，但事实就是这样的。

这就造成了一种尴尬的消耗：

一方面是国家从金融市场，实体经济，还有房地产领域大量抽上来的资金，原本要用于集中力量，搞技术和科技突破，夯实国库，应对博弈。

一方面又是疫情反复，国家负责要托底，那么抽上来的钱就投入到疫情战争里面了。

政府负责资源分配和制度规则，自身并不生产财富，这就是现实的困难阶段。

所以才能看到从2022年以来，国家层面对于地方政府托举刺激楼市，放开调控的行动，保持默认的态度。

但是红线也很清晰，那就是房住不炒，不使用将风险转移到民众头上来缓解财政困难。

比如广州的“接力贷”一日游。

说明了什么问题？很现实：国家宁愿勒颈腰带过苦日子，也要求地方政府一样过苦日子，也不会再用原来的大水漫灌，涨价去库存的手段和方式了。

中国绝大多数城市，房价短期暴涨和上行的核心支撑，没有了。

注意，这里说的是短期，未来经济恢复，基本面向好，房价才有新的支撑。

看懂以上4个维度的趋势研判，结合自己所在的城市，其实就能解答绝大多数人对于中国房地产不确定性的疑惑。

请不要抬杠，实事求是四个字，写出来说出来都容易，但是绝对是知易行难的一件事。

图片来源：头条图库

写在最后：

分别从炒房群体和刚需群体的角度，谈谈如何看待2022年的中国房地产

在中国楼市，炒房群体颇为受到负面定义，但其实，如果从资产的角度来看，炒房群体才是真正的看多做多的群体。

买了房子预期涨价套利，不就是做多吗？

而对于房价长期持有看空唱衰态度的群体，绝大多数都是错失了中国房地产过去20年高速价值膨胀阶段的局外人。

一个很好的问题，从国家和城市的角度来看，是希望房子的价值越来越高，还是一文不值。

这个问题很妙，值得所有理性的群体进行思考。

严格意义上来说，炒房群体的行为和手段必然是令人不齿的，但是这样的群体的资产预期，其实是和国家对经济发展的语气，方向一致的。

不要把需求和资产价值放到一起去谈，不然永远吵不完的架，永远都有看不清的迷雾。

说房价高，抑制消费和生育，这就是拿需求说事。

说房价和楼市重要，房价不能跌，楼市要稳住，那就是无视需求。

这就是中国房地产经济发展必然要面对的尴尬，生活资料作为价值资产的矛盾所在。

从我个人而言，从一个房地产行业从业者的角度来看，我同样反感房价非理性的暴涨，也对因为房价高企和上行行情对时代当下的需求群体带来的伤害感同身受，但是我同样是个爱国青年，坚信中国未来一定经济持续上行，一定会实现稳定繁荣。

所以，反感高房价，和认可中国房产的资产价值，并不矛盾。

作为房地产领域的自媒体，也写了这么多文章了，如果对本人的这个观点认可，还请点赞支持。

争论房价高低涨跌，在当下中国经济的现实情况下，没有什么实质性意义，那么刚需群体该如何看待接下来的中国房地产呢？

很现实，也不复杂，直接一点，就是用自己的购买力去评估一个消费能力，真的从和吃饭一样的角度，不吃就要饿死，那么该买就买，吃了就没有了，买了房子就住下了，就这么简单。

那么绕不开的资产保值增值呢？

就要看，想要买房，需要买房这样的群体，对于未来中国，未来自己所处的城市和片区，有没有坚定地看多看好心态了，大道至简，就这么简单。

绝大多数唱空看衰中国房地产，期盼房价暴跌的人，都是失败的投机者。

舍而不得，是神仙水平，无欲无求，凡人望尘莫及；

先舍后得，是老板的思维，多大风险，多大收益，多大付出，多少回报；

边舍边得，是绝大多数普通人的思维，患得患失；

只得不舍，只有一种人，那就是乞丐。

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